¿Qué esperar de la Ley de Alquileres?

  • Publicado en Espacio

Por Rodrigo Martínez

En el marco de miles de hogares habitando en viviendas precarias, alquileres crecientes, y menor acceso a formas segura de tenencia, desde la bancada del Espacio Avanzar en Democracia se presentó un proyecto que va en camino de transformar parte de esta realidad a través de regular varios aspectos del mercado de la vivienda en Uruguay. Este artículo trata de razonar sobre lo que se puede (y no) esperarse del proyecto de ley.

Resumen del proyecto de ley

La iniciativa consiste en 4 pilares: topear el precio de los alquileres, ampliar el actual sistema de garantías, diseñar un proyecto de asistencia al pago de alquiler a hogares de bajos recursos y establecer multas a los propietarios de viviendas deshabitadas.

Este artículo se concentrará sobre la primera y la última propuesta, dado que son las que más polémica han generado. El proyecto establece un tope al precio del alquiler, en función del valor de catastro del inmueble (el cual sería actualizado con regularidad) y un tope a la actualización del valor, el cual nunca podrá superar al aumento en el IMS. Con el tope general se espera bajar de manera generalizada los alquileres, mientras que con el tope a la actualización se pretende que las familias no pierdan poder adquisitivo. Los propietarios de viviendas deshabitadas, definidas como las que pasen más de seis meses sin ser ocupadas (exceptuando que se encuentren en reforma, en proceso de compra venta, o que sean de temporada), serán pasibles de una multa, cuyo valor estará calculado en base al valor catastral del inmueble.

El proyecto cuenta con abundante experiencia internacional: la regulación de los alquileres y las sanciones a las viviendas deshabitadas son políticas que se pueden encontrar en un amplio abanico de países. Actualmente, ciudades como Berlín y París cuentan con legislaciones que regulan la actualización de los precios de los alquileres. Para el caso de las sanciones a las viviendas vacías, esta ley se encuentra muy lejos de inventar algo, la mayoría de los países europeos cuentan con leyes al respecto.

Posibles efectos de la ley

En los siguientes párrafos trataremos de resumir los principales aspectos criticados sobre el proyecto de ley, razonar sobre los mismos y aportar otras visiones sobre lo que puede resultar de la ley.

Incremento en la cantidad de viviendas cumpliendo su función social. La reducción de viviendas ociosas permitiría priorizar la función social de las mismas: la de brindar un hábitat para las familias, por sobre su función como mercancía o destino de inversión. En este sentido, la ley no creará un mercado negro de viviendas, dado a que en parte dicha situación ya existe. Actualmente, hay miles de hogares que no pueden acceder a una vivienda en el mercado regulado y optan por la ocupación, el “mercado negro”. La ley contempla la posible retracción del mercado de viviendas a través del impuesto a las viviendas vacías: si un propietario define que el tope propuesto ya no le resulta atractivo para poner su vivienda en alquiler, a la hora de quitarla del mercado deberá tener en mente que, de no ser ocupada, será pasible de ser multado. El parque habitacional cuenta con suficientes viviendas para que cada hogar pueda contar con una vivienda en condiciones mínimas, por lo que la solución no pasa únicamente por impulsar la construcción de nuevas viviendas sino de distribuir y hacer accesibles las que ya están.

Reducir los aspectos especulativos del mercado de la vivienda. El tope de alquileres sería especialmente favorable para los hogares de menores ingresos. Estos son quienes más comprometidos se encuentran en términos del esfuerzo que hacen para acceder a una vivienda y los que menos opción tienen a la hora de elegir donde vivir. Un aumento en el alquiler que deben pagar puede determinar que no encuentren una vivienda asequible, y terminar optando por formas más inseguras de tenencia, como la ocupación. Encontrarse en la línea entre una vivienda digna y la ocupación irregular determina que a estos hogares se les extraiga la mayor renta que estén dispuestos a pagar, existiendo niveles de esfuerzo para afrontar los alquileres para estos hogares que no enfrentan el resto de los hogares. Asimismo, la regulación general de los alquileres permitiría inhabilitar procesos de rápido aumento de alquiler localizados en barrios o zonas particulares, también conocidos como gentrificación. Estos procesos tienden a tener efectos nocivos en la población residente, dado que se ven forzados a tener que afrontar un alquiler sensiblemente más alto en poco tiempo o directamente mudarse.

Disminución de los alquileres a través de las viviendas vacías. Si bien la totalidad de las viviendas identificadas como vacías no están en condiciones de ser habitadas inmediatamente, el hecho que una parte de ella se vuelque al mercado de manera conjunta podrá provocar un impacto a la baja en los precios de las viviendas, aumentando el acceso a vivienda de los hogares. En conjunto con la regulación de alquileres, permitiría además que las viviendas no se vuelquen al mercado con precios inaccesibles, sino que lo hagan precios más bajos.

Aumento de la seguridad económica de los hogares. Topear la actualización de alquileres al Indice Medio de Salarios asegura al hogar que no pierda poder adquisitivo, además este tope se combina con el de catastro. El hecho de contar con que durante la duración del contrato el alquiler no aumentará más allá de lo que aumenten sus ingresos, le otorga al hogar un mayor poder de planificación y seguridad económica.

Aumento el impacto social de las viviendas construidas bajo la ley de Vivienda de Interés Social (VIS). El proyecto de ley contiene una propuesta para que las futuras viviendas aprobadas bajo el régimen de VIS puedan formar parte de un sistema de alquiler asistido. La ley VIS otorga amplios beneficios fiscales a cambio de mínimas condiciones, no obstante, no ha demostrado poder disminuir los precios de los alquileres. De esta manera se brinda la posibilidad de asegurar el acceso por parte de hogares en situación precaria a viviendas construidas con importantes excepciones fiscales.

Direccionamiento de la inversión privada hacia valor agregado. El catastro, por cómo está construido su cálculo, prioriza las condiciones físicas concretas de la vivienda para establecer su valor por sobre otros aspectos más subjetivos que surgen cuando se determina su precio de mercado. El establecer al catastro como parámetro permitirá obtener una renta mayor por alquiler a aquellos inmuebles que tengan mejores condiciones materiales, mientras que aquellos inmuebles que hoy basan su valor de alquiler en cuestiones más subjetivas y volátiles tendrán que ajustar su valor de alquiler.

El efecto también se transmitirá hacia aquellos inversores que desean comprar un inmueble para ponerlo en alquiler. Al tener una ganancia máxima por año, un inversor no comprará un inmueble que tenga un precio muy superior al valor de catastro porque no podrá obtener un retorno lo suficientemente alto para cubrir su inversión, por lo que optará por aquellos inmuebles que cuyo precio de venta esté más cercano con el del catastro. De esta manera se tiende a establecer un reconocimiento a aquella inversión que represente un mayor valor agregado para la sociedad. De esta manera, lejos de desincentivar la inversión en el mercado de alquileres se lo potencia hacia lo que otorga mayor valor agregado.

Conclusión

El proyecto de ley nace de un imperativo ético que es mejorar la acuciante situación de la vivienda en Uruguay y del análisis de que las medidas actuales no son suficientes. Creemos que era necesario desarrollar una propuesta concreta que aún teniendo numerosos aspectos a ser mejorados, permite poner sobre la mesa la discusión de regular aspectos fundamentales del mercado habitacional. Es necesario un gran involucramiento popular para avanzar en este plano. El debate está abierto.

* Rodrigo Martínez es economista egresado de la UDELAR y candidato a Doctor en Economía por la Universitat de Barcelona. Es parte del equipo que elaboró el proyecto de ley de alquileres presentado por el Espacio Avanzar en Democracia. Militante de la UJC.